Kik vásárolhatnak ingatlant?
Magyarországon a magyarok mellett alapvetően a külföldi magánszemélyek és jogi személyek (például cégek) is vásárolhatnak ingatlant. Az EU tagállamok, az EGT államok (Norvégia, Liechtenstein, Izland) és Svájc állampolgárai, valamint a kettős állampolgárok külön engedély nélkül vásárolhatnak ingatlant. A fentieken kívüli országok (az úgynevezett harmadik országok) állampolgárainak azonban külön kormányhivatali engedélyre van szükségük.
Ki járhat el az ingatlan-adásvétel során?
Az ingatlan-adásvétel során alapvetően ügyvéd vagy közjegyző járhat el, mivel a szerződést kötelező ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közjegyző által készített közokiratba foglalni. Az esetek többségében ügyvédek intézik az ingatlan-adásvételeket, mivel ők jellemzően nagyobb rugalmassággal, a felek érdekeinek leginkább megfelelően tudják kialakítani a szerződési feltételeket, széles körű jogi tanácsadást is nyújtanak, és általában versenyképesebb díjakon is dolgoznak.
Hogyan néz ki az ingatlan-adásvétel folyamata?
Az ingatlanokat Magyarországon a földhivatalok tartják nyilván. A felek által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által közokiratba foglalt ingatlan-adásvételi szerződést a földhivatalokhoz kell benyújtani és a földhivatal 30 napos határidőn belül bejegyzi a tulajdonos változását. Sürgős esetben soron kívüli ügyintézés kérhető plusz földhivatali eljárási díjért. Utóbbi esetben a földhivatalok a tapasztalat szerint 1-3 munkanap alatt bejegyzik a tulajdonosváltozást.
A földhivatali eljárás még mindig papír alapú, azonban ebben is jelentős változások várhatók 2024-ben, amikor a tervek szerint bevezetésre kerül az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás.
Amit még fontos tudni, hogy nem szükséges az eladónak és a vevőnek egyidejűleg megjelennie az ügyvédnél a szerződés aláírásakor. Sőt a személyes megjelenés sem feltétlenül szükséges, videóhívásban is aláírható a szerződés, ez külföldön történő aláírás esetén gyakori.
Hogyan biztosítható az eladó és a vevő érdeke?
Természetesen ha az eladó és a vevő hosszú fizetési határidőben állapodnak meg vagy a vevő bankkölcsönt is igénybe vesz vagy bármely más ok indokolja, akkor lehetőség van tulajdonjog-fenntartással történő eladásra is (a teljes vételár megfizetéséig tartható fenn az eladó tulajdonjoga) vagy a felek kérhetik a földhivataltól, hogy a benyújtott szerződést és tulajdonjog bejegyzési kérelmet ne bírálja el addig, amíg a teljes vételár megfizetésre nem kerül és az eladó úgynevezett tulajdonjog bejegyzési engedélyét a földhivatalhoz nem nyújtották be (ez az úgynevezett "eljárás függőben tartása"). A tulajdonjog-fenntartással történő eladás és az eljárás függőben tartása közül jellemzően az utóbbi megoldás elterjedtebb. Mindkét megoldás jogilag biztonságos.
A fenti jogi megoldásokkal az eladó is biztos lehet abban, hogy a vevő nem szerez tulajdonjogot, amíg az eladó a teljes vételárat meg nem kapta és a vevő is biztos lehet abban, hogy a szerződés megkötése és a vételár megfizetése közötti időben az eladó nem adja el másnak az ingatlant. (A vevő érdekét az védi, hogy a megkötött szerződést az eljáró ügyvéd benyújtja a földhivatalnak, a földhivatalnál a tulajdoni lapon megjelenik a folyamatban lévő eljárás és csak utána fizet a vevő az eladónak.)
Mi a tulajdoni lap szerepe?
Az adásvétel előtt célszerű (és az ügyvédek számára kötelező is) az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzése. Ez egyszerűen, elektronikusan letölthető és naprakészen tartalmazza az ingatlan adatait, a tulajdonos adatait, az ingatlan terheit és az ingatlannal kapcsolatban folyamatban lévő földhivatali eljárások adatait. Mielőtt a vevő bármilyen előszerződést, szándéknyilatkozatot, stb. aláírna vagy bármilyen pénzösszeget az eladónak vagy ingatlanközvetítőnek átadna, mindenképpen ajánlott az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzése. Az ügyvéd már ebben a szakaszban is tud segíteni és sok későbbi kényelmetlenség, meglepetés előzhető meg így.
A fentiek természetesen nagyon leegyszerűsítetten mutatják be az ingatlan-adásvétel folyamatát, a főbb alapvető tudnivalókat és lakáscélú vagy kereskedelmi ingatlan adásvételére vonatkoznak (a termőföldek adásvétele bonyolultabb). Minden esetben ajánlott ügyvéddel felvenni a kapcsolatot bármilyen dokumentum aláírása vagy pénzösszeg átadása előtt.
Dr. Hizsák Tamás
ügyvéd
A fenti cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelkeltő céllal készült, így nem minősül jogi tanácsadásnak. Ha kérdése vagy észrevétele van, kérjük lépjen velünk kapcsolatba elérhetőségeink valamelyikén (e-mail: info@dunalegal.com, telefon: +36 1 622 0436).